滨江集团：销售结转面积增加导致业绩大增

滨江集团：销售结转面积增加导致业绩大增  


中信建投
    ●销售、结转面积增加导致业绩同比大幅增长：2008 年上半年，得益于金色海岸项目的热销和结转面积的增加，公司业绩保持了快速的增长。2008 年1－6 月，公司营业收入达到13.01 亿元，同比增长852.22％，营业利润4.36 亿元，同比增长8617.60％、净利润为3.28 亿元，同比增长18113.23％。（2007 年同期公司营业利润和净利润分别为-512 万元、-182 万元。）实现基本每股收益0.7 元。公司业务主要包括房地产
销售、酒店经营和物业租赁，报告期内公司营业收入主要来源于房地产销售，占比高达97.85％。公司房地产销售的毛利率为41.47％，净资产收益率12％，均略高于2007 年度行业平均水平。
    ●公司财务状况良好：截至2008 年6 月30 日，公司资产负债率76.1%，尽管公司资产负债率较高，但扣除54.68 亿元的存货后，公司速动比率达到1.04，且公司持有现金15 亿元，无短期借款，因此公司偿债能力较好。因报告期内公司支付的土地款增加，导致公司每股经营活动现金净流量为-3.24 元，2008 年5 月公司发行新股成功及银行贷款增加，使得公司每股现金净流量为2.07元。在目前房地产企业资金普现紧张的背景下，公司财务状况良好。
    ●公司土地储备集中在杭州地区：截至2008 年6 月30 日，公司有在建拟建项目10 个（不含湘湖项目），土地储备建筑面积188.82万平方米，权益内建筑面积183.67 万平方米，可以满足公司未来三年的发展需要。项目主要集中在杭州，开发区域的过度集中减弱了公司抵御地域风险的能力。
    ●盈利预测：公司董事会已通过以资本公积金向全体股东每10 股转增10 股的转赠方案。以总股本5.2 亿股计算，根据目前公司项目销售情况，不含湘湖项目，预计公司2008 年每股收益1.21元，2009 年每股收益1.05 元，2010 年每股收益1.24 元。根据净利润贴现法，公司的每股内含价值为12.35-12.93 元左右。综合市盈率定价法和净利润贴现法，目前二级市场价格与公司每股RNAV 价格存在一定溢价。考虑到目前多数一线房地产上市公司的股价均是其RNAV 的折价，且房地产行业正处在交易量持续委靡，交易价格高位徘徊的阶段，为此，我们给予公司减持评级，6 个月公司目标价为20.96 元。